Budapest Business Region

2009.03.20. - REsource

Mennyire kritikus Magyarország megítélése az nemzetközi ingatlanszektorban? Vajon végleg elveszítettük a befektetők bizalmát? Milyen esélyekkel indulunk az elkövetkező két évben? Mikor talál magára újra szektor? A hazai ingatlanpiaci szereplőket foglalkoztató fő kérdésekről a magyar ingatlanfejlesztési piac meghatározó szereplőivel beszélgettünk. Interjú Dr. Takács Ernővel, a Talentis Csoport elnök vezérigazgatójával és Rudolf Riedllel, a Raiffaisen Evolution projects development ügyvezető igazgatójával. (Az interjúk a világ legjelentősebb ingatlanpiaci kiállításán, a cannes-i MIPIM-en készültek. )

Portfolio.hu.: Mik voltak a tanulságai az idei MIPIM-nek, mint nemzetközi kiállításnak?
Takács Ernő: A benyomásaim vegyesek voltak , láttam olyan tendenciákat, amelyek tetszettek, de olyanokat is amelyeknek nagyon nem örültem: nem gondoltam volna, hogy az ingatlanszektorban Magyarország megítélése ennyire kritikus. Sajnos van egy-két olyan hír és benyomás, amely arra utal, hogy sokkal rosszabbul ítélnek meg bennünket külföldön, mint mi magunkat. Ez a benyomásom mindenképpen várakozáson aluli volt. Ennek oka lehet, hogy tényleg egy bizonyos fajta szerencsétlen kommunikáció volt az elmúlt időszakban, de ezzel mindenképpen számolnunk kell a továbbiakban. Ilyenkor sajnos egy cégvezetőnek el kell gondolkodna, hogy objektív döntéseket tudjon hozni.

A jövő évvel kapcsolatban most óvatosabban fogalmaznék: lehet, hogy most ismét át kell gondolnunk a projekt koncepciókat, és át kell írni az üzleti terveket. Alkalmazkodni kell a piachoz - sajnos nem tehetünk mást.

Vannak jó hírek is persze: mindenképpen azt említeném a legnagyobb pozitívumnak, hogy a Budapest régió (BBR-Budapest Business Region- a szerk.) részéről a megjelenés az idei MIPIM-en nagyon jelentős és markáns volt. Olyan projekteket tudtunk a vásárra kihozni, és olyan programokat tudtunk nyújtani, amely érdekelte a vásár résztvevőit, emellett olyan felületeken tudtunk megjelenni, amelyek korábban esélytelenek voltak. Úgy gondolom, hogy éppen ez a válsz az előbbi problémára: ne hagyjuk, hogy mások ítéljenek meg mindet, mutassuk meg magunkat - mi pedig eddig ezzel adósak voltunk. Ez az egyetlen lehetőségünk arra, hogy az eddigi lecsúszást megállítsunk és elinduljuk egy olyan jövőkép felé, amikor a Budapest régió a csakugyan Közép-Kelet-Európa legkedveltebb üzleti és befektetési célpontja lesz, és amire egyébként lehetősége és képessége alapján hivatott is.

P.: Milyen hatással van a válság a Talentis projektekre? Változtatott valamit az eredeti koncepción?
T.E.: Már tavaly ősszel újragondoltuk a Talentis középtávú elképzeléseit, mert akkor már látszott, hogy a válsággal nézünk szembe. Most viszont már minden piaci szereplő elhúzódó válsággal számol: a korábbi optimista 1-2 éves lefutással szemben, most már látszik, hogy ez a válság 2011-2012-ig is elhúzódik. A Talentis ugyanakkor egy minimum 15 éves lefutású projekt (és az eredeti 2003-as elképzelésekhez képest már így is van egy-két év lemaradásunk), egy hosszú távú programnál - egy 20-25 éves időtávon - pedig válság -görbék mindenképpen bekövetkeznek, és ezzel számoltunk is.

Egy ilyen projektben van tartalék, vannak olyan időszakok, amikor lassabban, vannak amikor gyorsabban tudnak felépülni a projektek. Így nem ért meglepetésként minket ez a visszaesés, de természetesen nagy mértékben érint minket is. Bízom benne ugyanakkor, hogy a Budapest Business Region hangsúlyozásával és kommunikációjával sikerül valamennyire ellensúlyozni ezt a lassulást, és talán egy kicsit később gyorsíthatunk is.

Idén egyébként nagyon jó évünk lesz - lassan beérnek az elmúlt évek munkái. Több projektet is átadunk, köztük egy agglomerációs lakóingatlan-fejlesztést, illetve egy 4 csillagos konferencia központot és szállodát, valamint az innovációs központot is a Talentis Business Parkban. Ezek remélhetőleg referenciaértékű termékek lesznek a Talentis keretén belül, és ezekkel az átadásokkal az üzleti aktivitás is megjelenik a régióban. Kíváncsisággal tölt el egyébként, hogy a régióra milyen hatással lesznek a folyamatos projekt-átadások. Kíváncsian várjuk, hogy a piac most már valóban elhiszi-e, hogy a Talentis koncepció létezik, és ez a tudástérség valóban föl fog állni.

P.: Mit változtat a projekt koncepción az, hogy a magyar ingatlanpiac egy ideig nem nagyon számíthat a nemzetközi befektetői tőkére? A befektetési piac már 2008-ban csaknem megállt, azóta pedig még tovább romlott az ország befektetői megítélése...
T.E.:A befektetési piac befagyása nagyon érzékenyen érinti az ingatlanfejlesztőket, hiszen a végső vevő tűnt el. Ez nagyon lényeges pont a fejlesztő számára, hiszen ebből tud bevételt generálni és újabb projekteket indítani, további fejlesztéseket eszközölni. A Talentis esetében ez különösen problémás, mert a finanszírozási struktúránk arra alapul, hogy a projektek értékesítéséből indítunk újabb és újabb projekteket. A Talentis tulajdonképpen saját magát építené fel, és szükségünk lenne ezekre a forrásokra. Így az, hogy a befektetési piac megállt, valószínűleg tovább lassítja majd a projekt kiteljesedését.

Ettől függetlenül azonban optimista vagyok, mert meggyőződésem, hogy a Budapest eddig alulreprezentált volt, és bízom abban, hogy a régió régi rangjának visszaállításával fel lehet gyorsítani a befektetési piac feléledését. 1-2 év múlva remélhetőleg ismét megjelennek a vevők, és újra tudunk az eredeti sebességben haladni.

Portfolio.hu: Mi a benyomása az idei MIPIM-ről? Tükrözi az ingatlanpiac jelenlegi állapotát?
Rudolf Riedl: Az idei vásár valóban sokkal kevésbé zsúfolt, kevesebb a kiállító is, mint a korábbi években. Mindenki szenved a finanszírozási válságtól, azonban vannak jó jelek is a piacon, és itt a kiállításon mindenki az optimizmus próbálja terjeszteni: a piaci szereplőkkel beszélgetve a legtöbben igyekeznek hangsúlyozni, hogy a piac egyáltalán nem omlott össze. Igen, krízis időszakot élünk át, azonban ennek egyszer vége lesz. A jövőre kell készülnünk, és ha egyszer a piac újabb lehetőségeket kínál, akkor készen kell állnunk erre.

P.: Tehát Ön optimista... Hogy látja a régiós, benne a magyar ingatlanpiac helyzetét?
RR.: Én nagyon egyszerűen látom a helyzetet: elsősorban nagyon hiszek abban, hogy a kelet-közép-európai, és a délkelet-európai régió ingatlanpiacai hamarabb fognak felépüli a krízisből, mint nyugat-európai piacok. A kereslet ebben a két régióban még mindig nagyon dinamikus: egyrészt a lokális keresletre gondolok, tekintetbe véve, hogy az életszínvonal ezekben az országokban még mindig sokkal alacsonyabb, mint nyugat-európában, így tovább folytatódik a felzárkózási folyamat. Másrészt a térségben megtalálható az olcsó és a jól képzett munkaerő, amely arra predesztinálja a régiót,hogy egyre több külföldi befektető jöjjön a ide. Ez mind-mind keresletet és fejlesztéseket generál.

A gyártó cégek Nyugat-Európában sorra zárják be egységeiket, az válság elmúltával pedig ezeket a gyártóegységeket nyilvánvalóan nem nyugat-európában, hanem a kelet-közép, vagy a délkelet-európai régióban indítják újra - miért hoznák létre ezeket a gyárakat Nyugat-Európában, ott, ahol kevésbé képzett a munkaerő, annak költsége pedig két-háromszorosa a régióbelinek.

P.: Érvényes ez Magyarországra is?
RR.: Ez Magyarországra is feltétlenül igaz. Azt gondolom, hogy ami a nemzetközi sajtóban Magyarországról megjelent, annak csak a fele igaz. Ezért is vagyunk még mi is mindig itt (a RE project development - a szerk.). Meggyőződésem, hogy Magyarországon az év végére elérjük a piac alját, ezt követően alacsony aktivitással, de stabilan megy tovább a piac, majd lassan következik a teljes felépülés.

Igaz azonban, hogy ezentúl sokkal jobban kell koncentrálnunk a lokális keresletre. Azokat a nemzetközi befektetőket, akik az elmúlt időszakban nagyon megégették magukat a globális ingatlanpiacokon, és hihetetlenül sokat veszítettek, sokkal nehezebb lesz meggyőzni arról, hogy a újra a kelet-közép-európai régióba jöjjenek. Ez egy hosszabb időszak lesz, talán 5 évig is eltarthat.